Prestito vitalizio ipotecario: cos'è e quando conviene

Permette di convertire parte del valore della propria casa in contanti. Requisiti, tutele ed elementi da valutare: la guida di L43.

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29 Febbraio 2016

Convertire parte del valore della propria casa in contanti.
È quanto consente la legge sul prestito vitalizio ipotecario.
L'istituto permette al proprietario di un’abitazione di chiedere un finanziamento a una banca, garantito da un’ipoteca sull’immobile.
ETÀ MINIMA DAI 65 AI 60 ANNI. Il 2 marzo entrano in vigore i regolamenti attuativi del decreto di dicembre 2015, che apporta novità a questo tipo di prestito, in particolare abbassando l'età minima dei richiedenti da 65 a 60 anni.
Ecco un breve vademecum. 

 

1. I requisiti: 60 anni di età del proprietario  

Il prestito può essere richiesto dai proprietari di immobili con oltre 60 anni di età.
Le abitazioni, che devono avere caratteristiche tali da poter essere facilmente commercializzate, devono risultare utilizzate come prima casa.
ESCLUSI GLI IMMOBILI NON RESIDENZIALI. Rimangono esclusi gli immobili, anche se residenziali, posseduti da società commerciali e da altre persone giuridiche, nonché gli immobili a destinazione diversa dal residenziale.
Per ottenere il prestito è necessaria l’iscrizione di ipoteca di primo grado. Il finanziamento copre la durata della vita del sottoscrittore e del partner, in caso di coppie sposate o conventi da oltre cinque anni. 
VA GARANTITO IL BUONO STATO DELLA CASA. Non solo: va garantito il buono stato di manutenzione ed è proibito qualunque atto che possa portare a una perdita di valore dell'appartamento.
Nel caso si venga meno a queste disposizioni, il finanziatore può ottenere il rimborso integrale del debito in un'unica soluzione o l'immediata vendita dell'appartamento per recuperare il credito vantato.

2. Gli eredi: hanno 12 mesi per decidere se vendere

Con il prestito vitalizio ipotecario, la proprietà della casa rimane a chi riceve il finanziamento.
Alla morte del soggetto finanziato gli eredi avranno 12 mesi di tempo per decidere cosa fare.
SALDARE IL DEBITO PER RIMANERE PROPRIETARI. Possono vendere l'immobile, oppure saldare il debito e tenere la proprietà della casa.
Nel caso decidano di non saldare il debito la banca può procedere alla vendita dell’immobile. 

3. Gli elementi da valutare: età, spread e interessi

La somma che è possibile ottenere si calcola  in base al valore di mercato della casa e dipende dal tasso di interesse applicato (più è alto e meno il proprietario incassa).
Chi ha appena superato la soglia dei 60 anni incassa un 15-20% del valore della casa, mentre un 90enne può incassare una percentuale che va a toccare il 50-60%.
Insomma, il guadagno cresce con l'avanzare dell'età.
LO SPREAD SI AGGIRA ATTORNO AL 5%. Il prestito può essere a tasso fisso, variabile o variabile con un tetto massimo in cui lo spread, ovvero il ricarico che le banche applicano al tasso di base, che si aggira attorno al 5%, un costo quindi più alto rispetto a un classico mutuo.
Ad ogni modo, a prescindere dalla durata del prestito, la somma da rimborsare non può superare il valore commerciale dell'immobile. Una sorta di clausola di salvaguardia per gli eredi che così non corrono il rischio di dover restituire denaro alla banca. 
SI PAGANO INTERESSI SUGLI INTERESSI. Garanzia ancora più importante visto che è prevista la cosiddetta 'capitalizzazione composta', per cui gli interessi maturati ogni anno sono sommati al capitale e danno a loro volta origine ad altri interessi (il cosiddetto 'anatocismo').
C'è però la possibilità di concordare il rimborso anticipato di interessi e spese facendo diminuire così la somma da restituire alla scadenza. 

4. Le tutele: chiarezza sui costi e prospetto informativo 

Per poter valutare vantaggi e svantaggi dello strumento, il decreto obbliga istituti di credito e società finanziarie a indicare in maniera chiara il valore del tasso, rapportato su base annua, tenendo conto degli effetti della capitalizzazione.
Qualora ci siano più voci di costo, le condizioni devono essere presentate in modo tale che risulti facilmente comprensibile il costo complessivo. 
L'ANDAMENTO DEI COSTI. È inoltre obbligatorio consegnare al potenziale cliente, almeno 15 giorni prima della data stabilita per la firma, un prospetto personalizzato con l'andamento dei costi nel corso degli anni e includere tutti gli oneri dovuti al finanziatore al momento della stipula.
ALLEGATO CON SCENARIO DI TASSI IN RIALZO. Nel caso si tratti di un prestito a tasso variabile, in allegato al primo prospetto ne deve essere aggiunto un altro.
Quest'ultimo deve simulare uno scenario con tassi di interesse in rialzo.

5. Le alternative: la nuda proprietà 

Per chi non ha figli, o comunque eredi, una soluzione più conveniente è la vendita della nuda proprietà, che garantisce somme più elevate a prescindere dall’età del proprietario di casa.
VALORE DELLA CASA NON ASSORBITO DAGLI INTERESSI. Con il prestito vitalizio ipotecario, una parte del valore dell’immobile è assorbita dagli interessi pagati alla banca.
Cosa che non avviene con la nuda proprietà.

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