Apri/chiudi Tab
Le top 10 news di oggi chiudi
Le inchieste di Lettera43 chiudi
Le grandi interviste di Lettera43 chiudi
L43 - Local L’informazione dalla tua città Invia
TUTTO ITALIA EUROPA AFRICA ASIA NORD-AMERICA SUD-AMERICA OCEANIA Login | Registrati |  Giovedì, 24 Aprile 2014- 20.13

Economia 

Mario Margiocco

Ma la finanza non ha imparato nulla?

I prezzi delle case negli Usa tornano a crescere. E i colossi di Wall Street fanno le loro mosse. Che ricordano quelle del decennio passato. Alla base della crisi odierna.

L'ANTEAMERICANO

di

editoriale

La casa degli americani ha messo tutti nei guai nel 2007-2008 (con abbondanti, allora e dopo, aggiunte autoctone nostre) e quindi i segnali di ripresa dell’immobiliare statunitense sono benvenuti.
Ci sono, da oltre un anno, negli Stati del West soprattutto. Per la prima volta dal 2008 inoltre un periodo di 12 mesi (dal terzo trimestre 2012 al terzo di quest’anno) vede per i prezzi una crescita media a due cifre, secondo l’indice Case-Shiller elaborato su una serie di grandi agglomerati urbani e suburbani.
È l’indice-principe del settore ed è salito da fine settembre 2012 a tutto settembre 2013 dell’11,2%.  Tutto bene? Forse. Ma alcune mosse della finanza immobiliare, fra queste una del fondo Blackstone, lo stesso che ha acquistato la sede del Corriere della sera in via Solferino, sollevano qualche interrogativo.  
TRE MESI POCO BRILLANTI. Il balzo dei prezzi delle case si è verificato soprattutto da giugno a giugno, mentre gli ultimi tre mesi (luglio-settembre) segnano un aumento limitato al 3%.  
Rispetto a sei mesi fa la vendita di case esistenti è in calo. I permessi di costruzione rilasciati a ottobre sono su una media annua di oltre 1 milione, la più alta dal 2008, ben sotto tuttavia i livelli di sei o sette anni fa, e sostenuti soprattutto secondo un rapporto del Census Bureau dai condominii con cinque o più unità abitative.
I PREZZI SONO ANCORA BASSI. Dopo la crisi infatti è aumentata la domanda di appartamenti, e diminuita quella delle, più costose, case unifamiliari.  
Comunque, qualcosa si muove anche se il disastro è stato di proporzioni tali da rendere un recupero pieno dei prezzi, se mai ci sarà, molto lontano. Dal 2007 più di 10 milioni di americani, non riuscendo a pagare il mutuo, hanno perso la casa, e le banche attraverso pignoramenti o altro sono entrate in possesso di circa 5 milioni di case.
WALL STREET NON PERDE IL VIZIO. Anche i vizi della finanza immobiliare stanno rialzando la testa.
Wall Street, protagonista con un gigantesco castello di carte finanziario del disastro immobiliare americano del 2007-2008, non ha diminuito l’attenzione al settore e alcuni sviluppi confermano che puntare sulla casa è, per l’alta finanza, una tentazione irresistibile. La casa, intesa globalmente, è infatti un portafoglio senza uguali nel sistema.    

Il sistema (perdente) della cartolarizzazione

Nel decennio scorso Wall Street  si giocò tutto, e perse, sulla cartolarizzazione, o securitization con il più chiaro termine inglese, dei mutui immobiliari.
Assemblati in blocchi di alcune o molte migliaia di mutui, vennero venduti sotto forma di obbligazioni agli investitori di mezzo mondo come rendimento sicuro. Ma il tutto prevedeva un mercato immobiliare in costante salita e tassi fisiologici di default da parte dei mutuatari. I valori di mercato invece invertirono la marcia, gli insolventi furono tra i mutuatari almeno il triplo che in passato, e il giochino si fermò, portando al disastro perché il sistema era pieno di titoli e derivati immobiliari che si sgonfiavano. 
La ripresa dei prezzi della casa in atto in America,  a macchia di leopardo da circa un anno, è spesso accompagnata ora da un fenomeno strano.
IL BOOM DEGLI AFFITTI. I prezzi sono saliti, dell’11% si è visto negli ultimi 12 mesi, ma il tasso delle famiglie con una proprietà immobiliare è diminuito. Perché a comperare non sono più solo le famiglie. 
Numerose finanziarie infatti hanno acquistato, in genere sul mercato del pignorato tornato a proprietà bancaria, un totale di oltre 200 mila abitazioni che, dopo una rinfrescata, sono state messe sul  mercato dell’affitto. Chi ha dovuto rinunciare a una casa propria dove ormai il mutuo era nettamente più alto del valore dell’immobile  non sempre riesce ad acquistare una casa più modesta ma da qualche parte deve pur abitare. Da qui il boom degli affitti. 
LA FINANZA REINVENTA IL GIOCO. L’aspetto interessante, e finora non noto, è che Wall Street sta ricreando con il mercato dell’affitto la stessa architettura finanziaria che nella prima metà del decennio scorso era cresciuta a dismisura sul mercato dei mutui, con securitization e derivati. 
Fra i nuovi investitori il più grosso è il fondo Blackstone, che ha messo insieme negli Stati Uniti spendendo circa  7,5 miliardi di dollari un parco di circa 40mila abitazioni.  
Blackstone è un gigante con 210 miliardi di investimenti ed è una società quotata con una serie di azionisti istituzionali che vanno da Morgan Syanley a JP Morgan Chase a Citigroup, Deutsche Bank, Ubs, Goldman Sachs, Bank of America e altri. Con JpMorgan, Deutsche Bank e Crédit Suisse il fondo Blackstone ha ora cartolarizzato 3.207 abitazioni unifamiliari ed emesso un relativo bond da vendere agli investori e garantito dal gettito degli affitti.  
I DUBBI SULLE GARANZIE. La stretta somiglianza con la finanza creativa immobiliare del decennio scorso, allora i mutui oggi gli affitti, ha fatto suonare qualche campanello d’allarme. «Si spera sappiano quello che stanno facendo», ha detto Dean Baker, economista del Center for Economic and Policy Research. L’analisi del cash flow, nell’informativa fornita ai possibili investitori, è piuttosto ambiziosa perché presuppone un affitto medio di 1.312 dollari al mese e soprattutto un tasso di occupazione del 95%.  
Tutto sta a vedere se Blackstone è in grado di gestire efficacemente un patrimonio di queste dimensioni. Se questo non accade, o sorgono intoppi di altro genere,  non è chiaro per ora chi o che cosa garantisce gli investitori, ha scritto The Nation, storica rivista progressista americana.

Lunedì, 02 Dicembre 2013


Nessun commento

Per scrivere un commento è necessario registrarsi ed accedere con Twitter o Facebook: Loggati - Registrati

L’informazione dalla tua città
Invia
borsa in diretta
Guida Fisco
Notizie e approfondimenti sulla Fiscalità Italiana.
La Guida Online su Fisco e Tasse in Italia!