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Economia 

Contratti di locazione: l'iter di registrazione per il 2013 con i modelli 69 e Siria

Documenti e marche da bollo. Modulistica online e cartacea da compilare. Come calcolare le spese per l’imposta di registro e la cedolare secca: tutte le informazione per essere il regola con gli affitti.

LA GUIDA

La prima cosa da fare con un contratto di locazione è procedere con la registrazione entro 30 giorni dalla stipula, a meno che la durata del contratto non sia inferiore a 30 giorni.
In questo articolo abbiamo riportato tutte le informazioni su come fare per registrare un nuovo contratto d'affitto: cosa serve, quali documenti e marche da bollo, quali modelli compilare, come calcolare le spese per l’imposta di registro e la cedolare secca, come regolarizzare affitti in nero con il ravvedimento operoso e contratti omessi o registrati in ritardo.
MODULISTICA CARTACEA E ONLINE. Come si legge sul sito GuidaFisco.it, è possibile effettuare la registrazione del contratto di locazione sia in modalità cartacea recandosi in un ufficio dell’Agenzia delle Entrate sia direttamente online. Per farlo sono stati predisposti degli appositi modelli. Qui di seguito, per semplificare, le soluzioni principali e il loro utilizzo:

  • Il modello Siria che viene utilizzato dal contribuente per registrare il contratto di locazione ad uso abitativo e per optare per l’imposta sostitutiva, la cedolare secca (invio esclusivamente telematico)
  • Il modello Iris che viene utilizzato dal contribuente per registrare il contratto di locazione ad uso abitativo e per versare le imposte di registro e bollo (invio esclusivamente telematico)
  • Il modello 69 che viene utilizzato dal contribuente per registrare qualsiasi tipo di contratto presso un ufficio dell’Agenzia delle Entrate
  • Il modello RR che viene utilizzato dal contribuente per registrare più contratti presso un ufficio dell’Agenzia delle Entrate.

In particolare il modello 69 compilabile per il 2013 è il modulo cartaceo che va presentato agli uffici dell’Agenzia delle Entrate per richiedere sia la registrazione di un contratto di affitto e locazione per uso abitativo, box, garage, o commerciale come uffici, capannoni, negozi ecc, sia per segnalare eventuali proroghe, disdette anticipate o risoluzioni del contratto, precedentemente sottoscritto tra il locatore e l’affittuario.

Come registrare il contratto di locazione e affitto 2013

L'obbligatorietà della registrazione dei contratti d'affitto vale per tutti i contratti che superino i 30 giorno all'anno, anche se non consecutivi. La registrazione va richiesta all'Agenzia delle Entrate con le seguenti modalità:

1) Registrare Contratto di Affitto e Locazione Uso Abitativo e commerciale online con cedolare secca e regime ordinario

Per essere in regola col Fisco ed evitare l'affitto in nero i contribuenti possono registrare i contratti di locazione anche per via telematica mediante i servizi online dell'Agenzia delle Entrate (occore però prima registrarsi per accedere ai servizi online, ndr). Queste applicazioni, sono facoltative per i contribuenti privati che possono utilizzare anche il modello 69 cartaceo mentre sono obbligatorie per gli agenti immobiliari e per chi possiede almeno 10 immobili. Gli interessati, possono pertanto procedere alla compilazione delle richieste di registrazione dei contratti di affitto, utilizzando:

  • Siria: programma che consente ai contribuenti di effettuare il download gratuito del software e poi compilare la domanda di registrazione. Il modello Siria deve essere utilizzato dai contribuenti per registrare i contratti di locazione a uso abitativo e per optare per la cedolare secca.
  • Siria web: programma che consente di compilare on line direttamente da casa dal proprio pc, la domanda di registrazione del contratto di locazione. Il programma molto facile da utilizzare e molto intuitivo, oltre a permettere la registrazione del contratto di affitto ad uso abitativo, consente di aderire all’opzione per la cedolare secca (regime sostitutivo).
  • Iris: applicazione che consente ai contribuenti di effettuare il download gratuito del software e poi di compilare la domanda di registrazione.
  • Iris web: programma semplificato che consente di compilare on line la domanda di registrazione del contratto di locazione per uso abitativo senza bisogno di scaricare alcun software e permette il pagamento contestuale delle imposte di registro e di bollo in caso di adesione al regime ordinario circa la tassazione sugli immobili.
  • Contratti di locazione: applicazione che consente ai contribuenti di effettuare il download gratuito del software e poi di compilare la domanda di registrazione del contratto di locazione per tutte le tipologie e il versamento contestuale delle imposte di registro e bollo.
  • Locazioni web: programma semplificato che consente di compilare on line la domanda di registrazione del contratto di locazione per tutte le tipologie, ovvero, per uso abitativo e commerciale, senza bisogno di scaricare alcun software e permette il pagamento contestuale delle imposte di registro e di bollo.

2) Registrazione tramite intermediatori autorizzati

Non è però obbligatorio procedere autonomamente con la registrazione dei contratti di locazione. In alternativa la richiesta può essere presentata anche mediante intermediario abilitato, quali professionisti, associazioni di categoria, Caf e Patronati autorizzati e già registrati ai servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate.

3) Registrazione con il modello 69: cosa serve

Tutti i contribuenti, fatta eccezione per le agenzie immobiliari e i proprietari di più di 10 immobili, possono presentarsi agli uffici dell’Agenzia delle Entrate, consegnando l’apposito modulo cartaceo, il modello 69, che debitamente compilato consente la registrazione del contratto di affitto e locazione e il versamento presso qualsiasi sportello bancario o postale, dell’imposta di registro in caso di tassazione a regime ordinario.
La misura dell'imposta dipende da diverse condizioni. Prima fra tutte la tipologia di immobili, poi anche la durata contrattuale, la scelta di versare l'imposta in un'unica soluzione o annuale. In alternativa il modulo permette anche di indicare la scelta del regime sostitutivo agevolato della cedolare secca.
In questo caso, gli interessati devono presentare presso qualsiasi ufficio dell’Agenzia, la seguente documentazione:

  • Contratto di affitto da registrare: almeno 2 copie
  • Modello 69: 1 copia
  • Registrazione di più contratti: è necessario compilare un elenco, utilizzando il modello RR, sul quale vanno riportati tutti i contratti da registrare.
  • Contrassegno telematico ex marca da bollo da 14,62 euro: solo se non si sceglie il regime della cedolare secca: è necessario un contrassegno per ogni quattro facciate di contratto o 100 righe, nello specifico va apposta una marca da bollo su ogni copia del contratto da registrare.
  • Tassazione a regime ordinario: copia del pagamento dell’imposta di registro da versare tramite modello F23.
  • Tassazione sostitutiva cedolare secca: coloro che optano per il regime della cedolare secca non devono pagare l’imposta di registro ma l’imposta sostitutiva acconto e saldo, il cui versamento segue gli stessi termini previsti per l’Irpef.

Registrare il contratto di locazione: il Modello 69 Agenzia delle Entrate e Istruzioni: formato pdf

Il modello 69 è il modulo cartaceo che consente di far registrare il contratto di locazione per qualsiasi tipologia di immobile sia per uso abitativo che commerciale. Tale modello, è reperibile presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate oppure online sul sito dell’Agenzia nel formato pdf:

Registrare il contratto di locazione: Modello 69 compilabile online 2013: formato editabile e scrivibile

Il modello 69 compilabile online consente ai contribuenti, di poter compilare tutte le sezioni del modulo direttamente sul proprio pc, il download è completamente gratuito e può essere salvato, modificato, stampato e successivamente consegnato presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate.

Registrazione e variazione dei contratti di locazione in regime ordinario con modello 69

I contribuenti che utilizzano la modalità cartacea per la registrazione del contratto di affitto e locazione per uso abitativo e commerciale, ovvero, mediante presentazione del modello 69 presso uno degli uffici dell’Agenzia delle Entrate, devono versare l’imposta di registro, che è obbligatoria se si sceglie la tassazione a tegime ordinario.
Tale versamento, va effettuato prima di consegnare il modello 69 all’Agenzia, in quanto va mostrato insieme all’altra documentazione, al momento della registrazione del contratto.
Di seguito una mini-guida su come calcolare l'imposta di registro:

1) Calcolo imposta di registro per i contratti di affitto in regime ordinario: quanto costa?

L’imposta di registro va versata dagli interessati, prima di consegnare il modello 69 insieme al resto della documentazione presso l’Agenzia delle Entrate, che optano per la tassazione a regime ordinario. Pertanto, per procedere al calcolo dell’imposta è necessario innanzitutto distinguere il tipo di immobile che viene affittato, dal quale dipende la percentuale sui cui calcolare l’imposta:

  • 2% del canone annuo moltiplicato per ciascun anno: in caso di affitto di Fabbricati ad uso abitativo
  • 1% del canone annuo moltiplicato per ciascun anno: in caso di affitto di Fabbricati strumentali da parte di soggetti passivi Iva
  • 0,50% del corrispettivo annuo moltiplicato per ciascun anno: in caso di affitto di Fondi rustici
  • 2% del corrispettivo annuo moltiplicato per ciascun anno: in caso di affitto di Altri immobili

Va ricordato che il versamento per la prima annualità dell’imposta di registro non può essere inferiore a 67 euro.
Per i contratti di locazione di immobili urbani con una durata superiore a una annualità, invece, i contribuenti possono scegliere se pagare l’imposta di registro annualmente o estinguere con un unico versamento l’intera somma dovuta per tutta la durata del contratto. Per tutti coloro che scelgono di pagare tutta insieme l’imposta dovuta, ovvero, in un’unica soluzione, hanno diritto ad una detrazione dell’imposta di registro in misura variabile percentuale in base alla durata del contratto di affitto.

2) Come si paga l’imposta di registro

Una volta calcolata la percentuale dell’imposta di registro che i gli interessati sono tenuti a versare in regime ordinario, il versamento va effettuato prima di consegnare agli uffici dell’Agenzia il modello 69 cartaceo per la registrazione del contratto, mediante apposito modello di pagamento dell’Agenzia delle Entrate-

3) Imposta di registro: Codice Tributo da indicare nel modello F23

TIPOLOGIA IMPOSTA CODICE F23
Nuovo contratto 2% 115T
Nuovo contratto (intero periodo) 2% 107T
Rinnovo annuale 2% 112T
Proroga  2% 114T
Cessione (pagamento annuale) 2% 109T
Cessione (pagamento unico) € 67,00 110T
Risoluzione € 67,00 113T

Registrazione dei contratti di locazione in cedolare secca con modello 69 e Siria

1) Registrare un contratto di locazione con l’opzione cedolare secca: quando, come e dove?

  • Modello 69 2013 e la cedolare secca: Il modello 69 2013 serve per registrare il contratto di affitto presso gli ufffici dell’Agenzia delle Entrate, e può essere utilizzato sia per la scelta dell’opzione del regime di tassazione ordinario che obbliga gli interessati al versamento anticipato dell’imposta di registro, sia dell’opzione della cedolare secca, il regime sostitutivo agevolato che va richiesto al momento della registrazione del contratto di affitto.
  • Modello Siria e la cedolare secca: Il modello Siria è un modello semplificato che serve a registrare i contratti di locazione e per optare per la cedolare secca (regime sostitutivo) il tutto per via telematica online, previa registrazione ai servizi telematici dell’Agenzia. Possono utilizzare il modello Siria se il contratto di locazione presenta le suddette caratteristiche.
    - numero di locatori non superiore a tre
    - tutti i locatori esercitano l’opzione per la cedolare secca
    - numero di conduttori non superiore a tre
    - una sola unità abitativa e un numero di pertinenze non superiore a tre
    - tutti gli immobili sono censiti con attribuzione di rendita
    - contiene esclusivamente la disciplina del rapporto di locazione (e non ulteriori pattuizioni).

2) Calcolo dell'imposta sostitutiva cedolare secca

La cedolare secca non prevede, pertanto, il versamento dell’imposta di registro ma applica un’imposta sostitutiva al canone annuo di locazione e di affitto pari a seconda dei casi al 19% e 21% che sostituisce l’Irpef e le relative addizionali, l’imposta di registro e bollo dovute sul contratto di locazione.

3) Quando pagare l’acconto e il saldo della cedolare secca?

L’imposta sostitutiva della cedolare Secca va versata, in generale, con Acconto pari al 95% nelle seguenti modalità:

  • Cedolare secca inferiore a 257,52 euro: va versata in un’unica soluzione, entro il 30 novembre
  • Cedolare secca superiore a 257,52 euro: va versata in due rate:
  • Acconto: 40%, entro il 16 giugno
  • Saldo: 60%, entro il 30 novembre.

4) Come pagare l’imposta della cedolare secca: modello F24 e codici tributo:

L’imposta della cedolare secca va versata secondo le scadenze sopra riportate, acconto o in unica soluzione, mediante apposito modello di pagamento dell’Agenzia delle Entrate, con possibilità di compensare l’imposta dovuta con eventuali crediti.

Codici tributo da indicare nel modello F24 per la cedolare secca:

  • per la prima rata di acconto della cedolare secca, Codice Tributo da indicare nel Modello F24 è: 1840
  • per la seconda rata di acconto o unica soluzione della cedolare secca, codice tributo da indicare nel modello F24 è: 1841
  • per il saldo della cedolare secca, il codice tributo da indicare nel Modello F24 è: 1842

Registrare il contratto di locazione e affito in ritardo o omesso: termini e scadenza

Nel caso in cui non si sia provveduto a registrare il contratto di locazione entro il termine dei 30 giorni previsti dalla legge, è possibile effettaurlo lo stesso.
Se la registrazione avviene in ritardo o omessa, tale violazione può essere sanata e regolarizzata mediante l’istituto del ravvedimento operoso che consente pagando una sanzione ridotta, interessi di mora e tributo dovuto per l’imposta di registro se si sceglie la tassazione ordinaria, o l’imposta sostitutiva della cedolare secca, e procedere alla registrazione del contratto di locazione anche se a seguito di proroga, risoluzione e cessione degli stessi, ciò pertanto consente anche di mettersi in regola con contratti di affitto in nero e quindi non denunciati al Fisco.

1) Ravvedimento operoso per registrazione contratto di afftto in ritardo e omesso

Tramite ravvedimento operoso, pertanto, i contribuenti possono regolarizzare la loro posizione con il Fisco nel seguente modo:

  • Registrazione contratto di locazione entro 90 giorni dal termine di scadenza previsto: pagando l’imposta dovuta, gli interessi di mora e la sanzione ridotta, pari al 12% dell’imposta dovuta (1/10 del 120%) e contestuale presentazione dell’atto di registrazione
  • Registrazione contratto di locazione entro entro un un anno dal termine di scadenza previsto: pagando l’imposta dovuta, gli interessi di mora e la sanzione ridotta pari al 15% dell’imposta dovuta (1/8 del 120%) con contestuale presentazione dell’atto di registrazione

2) Ravvedimento operoso per ritardato o omesso pagamento dell’imposta di registro e di cedolare secca

Tramite ravvedimento operoso, il contribuente può regolarizzare la sua posizione con il Fisco per il mancato o tardivo pagamento dell’imposta di Registro o Imposta Sostitutitva della Cedolare Secca dovuta per i contratti di locazione e affitto. Il ravvedimento s’intende perfezionato e quindi la violazione commessa sanata se vi è il pagamento contestuale dell’imposta dovuta + sanzione ridotta + interessi di mora da calcolare per ogni giorno di ritardo.
La sanzione ridotta da applicare, varia a seconda dei termini in cui avviene il versamento avvalendosi del ravvedimento operoso, ovvero:

  • Sanzione dello 0,2% per ogni giorno di ritardo (1/15 del 30%): se il versamento viene effettuato entro 14 giorni dalla scadenza
  • Sanzione del 3% dell’imposta dovuta (1/10 del 30%): se il pagamento è effettuato dal 15° giorno e comunque entro 30 giorni dalla scadenza
  • Sanzione del 3,75% dell’imposta dovuta (1/8 del 30%): se il versamento viene effettuato entro un un anno dalla scadenza.

Va sottolineato che i contribuenti possono ricorrere all’istituto del ravvedimento operoso per sanare la loro posizione con il Fisco solo se la violazione non è stata già accertata, notificata e contestata da parte dell’amministrazione finanziaria.

Sanzioni in caso di inadempienza

La mancata registrazione del contratto di locazione e di affitto per uso abitativo o commerciale, prevede qualora venga accertata la violazione da parte dell’amministrazione finanziaria, l’applicazione di una sanzione amministrativa, multa applicabile anche in caso di parziale occultamento del corrispettivo e l’omesso o tardivo versamento dell’imposta di registro o cedolare secca sulle annualità successive.

  • Omessa registrazione del contratto: Sanzione dal 120% al 240% dell’imposta dovuta
  • Parziale occultamento del canone: Sanzione dal 200% al 400% della maggiore imposta dovuta
  • Sanzione per Tardivo versamento dell’imposta: 30% dell’imposta versata in ritardo 

Mercoledì, 27 Marzo 2013


Commenti (1)

ContrattoDiLocazione.net 07/nov/2013 | 12:24

Attenzione alla registrazione telematica del contratto!!
Non tutto è oro quello che luccica. Ci siamo passati in prima persona e vogliamo condividere questa informazione. Il Software dell'Agenzia delle Entrate "IRIS" esegue perfettamente il proprio dovere, ovvero registrare il contratto, assolvere le imposte e fornire data certa.

Questa operazione nasconde però una grave problematica: l'annientamento del valore civilistico del contratto. Se da un lato il software adempie al proprio dovere, dall'altro evapora il contenuto del contratto riducendolo ad una scatola vuota, e ciò avviene proprio perché ad essere registrati sono gli estremi del contratto e non tutto il suo contenuto.

Ciò implica l'insorgere di problemi in caso di controversie tra proprietario e inquilino, in quanto gli accordi contrattuali non possono essere fatti valere in una eventuale in sede di giudizio.

La soluzione è semplice: Registrare il contratto con metodo tradizionale - ovvero recandosi presso l'ufficio dell'ADE - oppure compilarlo e inviarlo telematicamente con l'altro Software dell'ADE "compilazione Contratti di locazione", non semplice da compilare autonomamente e un po farraginoso dal punto di vista normativo, cioè è facile scivolare inconsapevolmente in irregolarità normative che offrono sponde per future ed eventuali - non lo auguriamo mai - controversie. Come detto in precedenza, lo scopo dei Software ADE è permettere la registrazione del contratto e l'assolvimento delle imposte, il contenuto non è un tema di loro competenza, che lo è invece di nostra.

Team Contrattodilocazione.net

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