Vincenzo Imperatore

LO SPORTELLO

Contro il furto legalizzato della casa esiste rimedio

Munitevi di una seria perizia econometrica. Così potrete verificare se il contratto è usuraio. E comunque paralizzare la procedura di pignoramento e vendita dell'immobile.

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04 Marzo 2016

La protesta del Movimento 5 stelle, che ha occupato il corridoio davanti alla commissione Finanze per impedire la discussione del decreto legislativo sui mutui.

(© Ansa) La protesta del Movimento 5 stelle, che ha occupato il corridoio davanti alla commissione Finanze per impedire la discussione del decreto legislativo sui mutui.

In caso di mancato pagamento del mutuo, la banca potrà prendersi casa senza passare per il giudice.
Proprio così. Questa è l’amara conseguenza di un atto governativo (n.256) trasmesso alla Camera dei deputati dal ministro per le Riforme costituzionali Maria Elena Boschi.
Un grave danno per i consumatori che viene giustificato dal governo Renzi col recepimento (distorto) della direttiva europea n. 17/2014 (mortgage credit directive, cioè direttiva sul credito ipotecario), tra l'altro stabilita, paradosso sempre in agguato quando di mezzo ci sono le banche, proprio per difendere il consumatore.
Cerchiamo di capire nel concreto quali sono per il prossimo futuro i cambiamenti introdotti da queste norme e quali armi ha a disposizione il cliente per difendersi da questo ulteriore abuso.
UN ALTRO REGALO ALLE BANCHE. In sostanza, le famiglie e i consumatori in difficoltà che non riusciranno a pagare 18 (prima delle modifiche proposte dalla maggioranza erano sette) rate del mutuo, anche non consecutive, risulteranno “inadempienti” e, a quel punto gli istituti, avranno la possibilità di prendersi casa senza procedura di pignoramento e/o senza passare per il tribunale fallimentare.
Ma non finisce qui. Per effetto del decreto salva banche viene inoltre defiscalizzata la vendita giudiziaria al fine di agevolare il collocamento degli immobili in garanzia e quindi, al posto della tassazione ordinaria del 9%, l’acquirente finale (la banca) pagherà un’imposta sostitutiva di soli 200 euro.
Come si può definire questo se non un ulteriore regalo del governo Renzi al sistema bancario? Come si può definire se non un incentivo alla vendita, o meglio “svendita”, delle case dei mutuatari morosi attraverso le società immobiliari create ad hoc dai gruppi bancari? Com’è possibile che la tutela dei cittadini venga sempre dopo la tutela del sistema bancario?
IL CLIENTE HA DIRITTO ALL'ECCEDENZA. Migliaia di famiglie che si son viste negli ultimi anni attaccare i risparmi, i posti di lavoro e i salari, oggi sono costrette a vedere vacillare anche uno dei diritti fondamentali su cui è fondato il nostro Paese: la casa.
Non è un caso però che il nostro codice civile contenga all’art. 2744 il “divieto di patto commissorio”, ossia il divieto del patto con cui è stabilito che in mancanza di pagamento il creditore acquisisca direttamente la proprietà del bene oggetto di garanzia.
Ebbene l’art. 2744 viene completamente scavalcato e l’unica blanda - e sottolineo residuale - forma di tutela per i cittadini resta “il diritto all’eccedenza”, ossia il diritto del consumatore ad avere la differenza (sempre se positiva) tra il prezzo di vendita dell’immobile e il rimborso del debito.

Nessun effetto retroattivo, a meno di modifiche: attenti a cosa firmate

Il premier Matteo Renzi e il ministro delle Riforme Maria Elena Boschi.

(© GettyImages) Il premier Matteo Renzi e il ministro delle Riforme Maria Elena Boschi.

La norma quindi non ha effetto retroattivo e non si applica anche sui mutui gia stipulati a meno che, e il decreto lo contempla, non ci sia una modifica unilaterale delle condizioni applicate ai mutui gia stipulati accettata dal mutuatario.
Già immagino quante firme saranno estorte in maniera subdola ai poveri mutuatari che sottoscriveranno (e accetteranno) “il patto commissorio” a loro insaputa. Non firmate nulla.
RIVOLGETEVI A UN PROFESSIONISTA. Rivolgetevi a professionisti del settore prima di mettere firme anche su “carte” che vi saranno presentate come “non attinenti al mutuo” e con la formula ormai nota “mi metta una firma qua per l’aggiornamento delle nostre evidenze”.
Altra conseguenza di queste nuove regole sui mutui che non può essere sottovalutata è la maggiore difficoltà per i consumatori di applicare la procedura di “saldo e stralcio”.
Da sempre, con questa procedura le banche per evitare le lungaggini burocratiche legate al pignoramento e all’espropriazione degli immobili dei consumatori in difficoltà, tentano in via preventiva di raggiungere un accordo con il cliente che sia vantaggioso per entrambe le parti.
QUESTA NORMA CAMBIA TUTTO. In breve, la banca concede una riduzione sostanziale del debito, in cambio il consumatore s’impegna a versare, in un’unica soluzione o comunque in poche rate, l’importo dovuto.
La procedura di norma avviene con un a scrittura privata e, una volta pagate le somme convenute nel nuovo contratto, il cliente ottiene lo stralcio del debito.
È chiaro che oggi, alla luce delle nuove evoluzioni normative in tema di finanziamenti, questa procedura per gli istituiti di credito non risulta più così conveniente.
Le banche non hanno più da evitare sostanziose spese legali per ottenere l’esecuzione forzata e, soprattutto, non devono aspettare anni prima di recuperare i crediti concessi.
Quale rimedio allora a questo punto diventa necessario per il consumatore bancario che non riesce a pagare il suo mutuo?
MUNITEVI DI UNA PERIZIA ECONOMETRICA. Appena il cittadino si rende conto di non essere più in grado di poter sostenere con il suo reddito il pagamento delle rate, è opportuno che si munisca di una seria (occhio agli squali in giro) perizia econometrica nella quale, all’esito di precisi e professionali calcoli, venga verificato, per effetto di una azione giudiziaria di accertamento negativo del debito, se si sia o meno in presenza di un contegno illecito da parte dell’Istituto di credito.
In altri termini, se quel determinato contratto sia usuraio oppure se gli interessi pagati (sebbene non usurai) siano diversi e maggiori da quelli pattuiti (ex art. 117 Tub).
Ma, soprattutto, muoversi “in anticipo” (e cioé prima che si arrivi a 18 rate morose) consente al cliente di ottenere un ulteriore vantaggio: paralizzare, per tutta la durata della causa da questi promossa, la possibilità per la banca di avvalersi del procedimento di vendita immediata dell’immobile.
Un proverbio cinese, divenuto la massima della mia società di consulenza, dice: «Quando piove lo stolto impreca contro gli dei, il saggio si procura un ombrello». Tutto chiaro?

 

Twitter @VincenzoImpera1

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Renzi, nessun conflitto interessi Boschi

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