Economia 11 Luglio Lug 2014 1108 11 luglio 2014

Prestito vitalizio: quanto rende davvero

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Il prestito vitalizio sulla casa consente di finanziarsi in denaro contante fino a un massimo del 40% del valore dell'immobile. Dimenticatevi la nuda proprietà. Per fare soldi con un imbbile restando però ancora in casa propria fino alla fine dei propri giorni c'è una nuova possibilità su cui sta spingendo il governo Renzi. Si chiama prestito vitalizio che gli addetti ai lavori definiscono «mutuo inverso» o per dirla all'inglese dove è nato «home equity loan». Di cosa si tratta? Chi è proprietario di una casa senza ipoteche, ha più di 60 anni e degli eredi può darla in garanzia alle banche e ottenere un prestito in contanti. Una nuova opzione che potrebbe arrivare sul mercato a breve, grazie alla proposta di legge approvata dalla Camera in prima lettura il 10 luglio. Ora la parola passa al Senato. Ma come funziona? E quanto rende? Economiaweb.it ha preparato una piccola guida. Con un'avvertenza importante: la legge interviene su un tipo di prodotto già presente tra le offerte dalle banche italiane, che finora non ha avuto molto successo, proprio per modificare i meccanismi che finora hanno reso poco conveniente il finanziamento, a partire dalla revisione della tassazione. 1) IL CONTRATTO ACCENDE UN'IPOTECA COME PER IL MUTUO Il contratto è fatto tra il proprietario di casa, che deve avere più di 60 anni, e la banca. Anche in questo caso, come per il mutuo di acquisto, è prevista l’iscrizione di un’ipoteca. Il vantaggio di questa formula è che il proprietario può continuare a vivere a casa sua e allo stesso tempo avere una rendita fissa. Il finanziamento è stabilito dopo la stima della banca che, esattamente come il contratto di mutuo di acquisto, ha previsto di mandare un esperto a valutare l’immobile che fino al completo rimborso del prestito non potrà essere venduto. 2) SI FINANZIA AL MASSIMO IL 40% DELL'IMMOBILE, NON SI CEDE LA PROPRIETÀ Puo essere finanziata una cifra equivalente al massimo al 40% del valore della casa e a incidere sull'importo è anche l’età di chi richiede il prestito. A questo punto, i proprietari potranno decidere di chiudere quando vogliono il contratto, pagando alla banca il capitale ricevuto (più gli interessi), oppure di lasciare fare agli eredi: in questo caso si troverebbero a poter scegliere se cedere la casa alla banca, che chiuderebbe l'ipoteca, o rimborsare il prestito ottenuto, con gli interessi maturati nel periodo. La differenza con la nuda proprietà – la vendita dell’immobile con il diritto del vecchio proprietario a rimanervi fino alla sua morte – è che in questo caso la proprietà non si perde ed esiste sempre la possibilità per gli eredi di tornare al 100% in possesso dell’immobile.

Per gli eredi il riscatto del prestito vitalizio è previsto al momento della successione. 3) LE STRADE DEGLI EREDI PER IL RISCATTO DELL'IMMOBILE Fissato il tasso sulla cifra erogata dalla banca, gli interessi saranno capitalizzati su base annuale, e soltanto al momento della successione scatta l'obbligo del rimborso alla banca. Gli eredi hanno tre strade: riscattare la casa rimborsando il prestito entro 12 mesi, metterla in vendita per ripagare la banca, o lasciare che sia la banca stessa ad occuparsi della vendita. In quest'ultimo caso eventuali somme aggiuntive rispetto al finanziamento erogato andranno agli eredi. La proposta di legge garantisce comunque gli acquirenti degli immobili oggetto del prestito vitalizio, anche in caso di contenzioso tra eredi o tra eredi e banca. Naturalmente, la norma prevede che il valore del debito con gli istituti di credito non possa superare quello di mercato dell’immobile in questione, anche se questo crolla di valore. Se dunque alla stipula del prestito l’immobile valeva 140mila euro ed è sceso a 120mila, la banca potrà richiedere al cliente una valore non superiore a 120mila euro. Questo conferisce a una certa tranquillità a tutti coloro che vivono in zone poco apprezzate dal punto di vista commerciale. 4) LA QUESTIONE FISCALE È ANCORA IRRISOLTA Tra le questioni che devono ancora essere vagliate dall’esecutivo c’è sicuramente quella fiscale legata al prestito vitalizio. Fino ad oggi il costo delle imposte ipotecarie ha sempre limitato il decollo dei prestiti sul mercato perché troppo alte. Adesso, invece, si parla di un’imposta sostitutiva dello 0,25% che dovrebbe rendere più appetibili operazioni del genere. Nel caso in cui l’ipoteca dovesse essere iscritta su una seconda casa, invece, l’imposta sostitutiva dovrebbe salire al 2%. In poche parole verrebbero introdotte le agevolazioni fiscali previste per le operazioni di credito a medio o lungo termine indipendentemente dalla data di rimborso del finanziamento. 5) UNA CASA DA 300 MILA EURO RENDE 54 MILA EURO Secondo i calcoli degli istituti di credito, ci sarebbe un bacino di circa 200 mila proprietari di casa over 60 che potrebbero ricorrere a questo formula alimentando un giro d’affari da circa 20 miliardi di euro che finirebbero per essere reintrodotti nel circuito finanziario e dunque nell’economia italiana. Ma quanto rende alla fine un immobile? Calcolatrice alla mano, secondo alcune stime delle banche, con una casa da 300 mila euro un sessantacinquenne potrà avere 54 mila euro di denaro contante. Una coppia intorno agli 80 anni, con un appartamento che vale 1,5 milioni di euro, invece, può rendere liquido circa il 30% del valore, portando a casa circa 470 mila euro.

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