Economia 29 Luglio Lug 2014 0919 29 luglio 2014

Mutuo casa: 3 mosse per pagare meno

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Mario Draghi, presidente della Bce ha portato il costo del denaro in Europa ai livelli più bassi di sempre. Cambiare il vecchio mutuo, che costa troppo, per sostituirlo con un nuovo finanziamento meno caro. È il sogno e la tentazione di molte famiglie italiane, per approfittare del calo dei tassi d'interesse in Europa, giunti ormai al minimo storico dello 0,15%. LA CORSA ALLA ROTTAMAZIONE DEGLI ITALINI: +20% NEL PRIMO SEMESTRE 2014 I numeri sono dalla parte di chi vuole fare questa scelta. Nel primo semestre del 2014, infatti, dopo molti mesi in sordina, sono tornate a crescere sensibilmente  le operazioni di sostituzione dei mutui-casa, che hanno raggiunto una quota del 20% sul totale di tutti i finanziamenti immobiliari erogati in Italia (contro il 10% del primo semestre 2013). NON SOLO TASSI: LE VARIABILI DA CONSIDERARE PRIMA DI DECIDERE La discesa del costo del denaro e il leggero miglioramento del mercato del credito consente di indebitarsi a condizioni più favorevoli  rispetto a sei mesi fa e sicuramente più vantaggiose rispetto a mutui accesi due anni fa. Non sempre, però, la scelta di rottamare il vecchio mutuo è conveniente. Tutto dipende dall'ammontare della rata del finanziamento già sottoscritto, oltre che dalla scadenza del piano di ammortamento e dal capitale residuo ancora da restituire alla banca. Allora che fare? Economiaweb.it ha preparato una guida in 3 mosse con i passaggi da compiere per cambiare il mutuo.

Il confronto delle offerte presenti sul mercato è la prima regola da seguire prima di cambiare il proprio mutuo. 1. ESAME ATTENTO DELLE OFFERTE SUL MERCATO Prima di procedere alla sostituzione, bisogna innanzitutto verificare quali sono i prestiti immobiliari oggi più convenienti sul mercato e confrontare poi le loro condizioni con quelle del mutuo già contratto. Sembra una banalità, ma spesso cci si fa attirare dal nome più pubblicizzato e non si prendono in considerazione istituti bancari più piccoli che magari offrono condizioni migliori. La scelta deve essere a tutto campo. Le migliori proposte per 150 mila euro, durata 20 anni Esempio: per un debito da 150 mila euro a tasso variabile da restituire in 20 anni, il sito di MutuiOnline.it segnala come miglior finanziamento di sostituzione un prodotto di Cariparma a tasso variabile: il Gran Mutuo Casa Semplice che ha un Tasso annuo effettivo globale (Taeg) del 2,63% e una rata di 795,51 euro. Segue a ruota Trasformamutuo di BnlGruppo-BnpParibas (taeg 2,63% e rata di 802 euro circa). Tra i prodotti tasso fisso, sempre per un debito di 150mila euro a 20 anni, la soluzione meno costosa in questo momento arriva da IntesaSanpaolo con il Mutuo Domus (taeg 4,63% e rata di quasi 945 euro al mese). 2. IL CONFRONTO COL VECCHIO MUTUO Una volta individuati i prodotti meno cari, la seconda cosa da fare è confrontare le condizioni del prestito già contratto con quello nuovo. La sostituzione è conveniente se la rata da pagare sul vecchio finanziamento, a parità di lunghezza del piano di rimborso residuo, è superiore alle rate del nuovo prestito. Occhio allo spread: il variabile è diffcile da rottamare Con un'avvertenza: per chi si è indebitato a tasso variabile negli anni scorsi, però, difficilmente  la rottamazione del mutuo si rivelerà una mossa azzeccata. La ragione? Fino al 2012, prima della crisi finanziaria di Eurolandia, le banche offrivano infatti dei prodotti meno costosi di oggi: in molti casi lo spread (cioè la quota di interessi applicata sul debito, in aggiunta al tasso ufficiale euribor) era inferiore al 2%, contro il 2-2,5% di adesso. Chi si è indebitato a quelle condizioni, dunque, oggi difficilmente trova sul mercato delle offerte migliori. Sul fisso ci sono le occasioni migliori Discorso diverso, invece, per chi ha sulle spalle un mutuo a tasso fisso. Prima del 2013, infatti, il costo medio di un prestito a interessi costanti superava il 5% l'anno. In tal caso, dunque, rottamare il mutuo è una scelta conveniente poiché ora si trovano sul mercato prodotti migliori. Esempio: chi oggi ha sulle spalle un debito con scadenza residua a 20 anni, un tasso fisso del 5,5% e un capitale ancora da rimborsare di 150mila euro, deve pagare ogni mese una rata di 1.032 euro. Sostituendo questo prestito con uno dei finanziamenti segnalati da MutuiOnline.it la rata si abbassa dunque di una cifra compresa tra 100 e 240 euro circa. 3. CAMBIARE BANCA CON LA SURROGA Va ricordato che la rottamazione del mutuo oggi  può avvenire in un modo abbastanza semplice, cioè attraverso una procedura che si chiama surrogazione. In pratica, se la domanda di sostituzione viene accettata,  l’ipoteca sull’immobile è trasferita da una banca all’altra, con una scrittura privata autenticata e con spese notarili ridotte, che quasi sempre vengono prese in carico (del tutto o in parte) dall’istituto che concede il nuovo mutuo. Quest’ultimo eroga una somma di denaro pari al debito residuo del  vecchio prestito e diventa così titolare del credito nei confronti del mutuatario. E non c'è limite alla surroga: il mutuo può essere rottamato tutte le volte che si vuole nel corso della vita del finanziamento.

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