Economia 27 Agosto Ago 2014 1611 27 agosto 2014

Come funziona l'affitto con riscatto

5 cose da sapere sul contratto che permette di acquistare casa senza versare l' acconto del 20% sul prezzo.

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Compro o affitto? Il dilemma che assilla da sempre molti italiani in cerca di casa, oggi può trovare risposta con una soluzione di compromesso: meglio prendere in affitto l'abitazione per un po' di tempo e acquistarla dopo qualche anno, scomputando però dal prezzo finale della compravendita le rate di locazione già pagate (o almeno una parte). È questo, in sintesi, il meccanismo che sta alla base dell'affitto con riscatto, o rent to buy, un contratto che permette di diventare proprietari di un immobile, senza versare il salatissimo acconto del 20% sul prezzo, richiesto di solito in quasi tutte le compravendite (visto che i mutui bancari coprono fino all'80% del valore della casa). Ecco, di seguito, come funzionano questo tipo di contratti  e alcune avvertenze importanti per evitare inconvenienti e fregature. 1. CHI LO OFFRE Spesso, il contratto di rent to buy viene proposto agli acquirenti dai costruttori di immobili, soprattutto nei periodi come quello attuale, in cui il mercato del mattone procede a singhiozzo e c'è il rischio che molti appartamenti restino invenduti per parecchio tempo. La formula del rent to buy si sta però facendo spazio anche nell'offerta di alcune catene di intermediari come il gruppo Tecnocasa (attraverso la società controllata Ducale spa) o il franchising SoloAffitti, specializzato nel mercato delle locazioni. Quest'ultimo operatore, per esempio, propone ai clienti una soluzione di rent to buy che si chiama Compraffittando e permette anche ai locatari-acquirenti di avere un preventivo online (nel sito www.compraffittando.it) dei costi da sostenere.  2.  QUANTO PUÓ COSTARE Ecco un esempio concreto, per la compravendita di una casa che vale 200mila euro. Chi la acquista nelle forme tradizionali, cioè con un mutuo bancario, deve versare subito un acconto di almeno 40mila euro e farsi poi prestare da un istituto di credito una cifra di 160mila euro. Considerando le condizioni di dei migliori finanziamenti a tasso variabile presenti oggi sul mercato, chi opta per questa soluzione deve dunque pagare alla banca una rata attorno a 700-750 euro al mese (nell'ipotesi un piano di rimborso a 25 anni). Se invece il compratore sceglie il rent to ruy di SoloAffitti, deve versare subito una cifra di 20mila euro (è richiesto infatti un acconto del 10% sul prezzo) e poi può versare per 5 anni una rata di locazione di circa 666 euro al mese. Alla fine del quinquennio, l'acconto e i canoni già pagati verranno scomputati dal prezzo della compravendita. La somma finale da versare per concludere l'acquisto sarà dunque di 140mila euro, corrispondente al 70% del valore dell'immobile e inferiore all'importo del mutuo dell'esempio precedente. Per pagare i 140mila euro di saldo finale, il compratore che ha optato per il rent to buy potrà stipulare a quel punto un mutuo casa. Nell'ipotesi che i tassi d'interesse restino sui livelli attuali anche nel prossimo quinquennio, la rata da sborsare per un finanziamento con scadenza a 25 anni sarà attorno a 600-630 euro, che sale a 730-750 euro se viene scelto invece un piano di rimborso a 20 anni, anziché a 25.  3. LE INCOGNITE DIETRO L'ANGOLO Alla fine, dunque, chi ha preferito l'affitto con riscatto avrà pagato subito un acconto inferiore (cioè 20 mila euro anziché 40 mila) e dovrà versare ogni mese una cifra uguale (o addirittura inferiore) rispetto a quella sborsata da chi effettua l'acquisto stipulando immediatamente un mutuo casa. Inoltre, scegliendo il rent to buy, si ha la possibilità di fissare già oggi il prezzo della compravendita, anche se l'immobile si rivaluterà notevolmente nei prossimi anni. Tutto bello, se non fosse per qualche particolare importante, che non va affatto trascurato. L'esempio del paragrafo precedente, infatti, illustra a grandi linee i benefici di questi contratti ma va preso comunque con il beneficio di inventario. Non va dimenticato, infatti, che l'affitto con riscatto espone l'acquirente anche a dei rischi notevoli, poiché prevede un pagamento dilazionato nel tempo che si basa su una scommessa sul futuro. Può darsi, infatti, che fra cinque anni i tassi di interesse siano notevolmente aumentati e i mutui casa siano diventati ben più costosi rispetto a oggi. Inoltre, non è escluso che la situazione economica del debitore peggiori considerevolmente in futuro e l'acquirente non abbia più i soldi per concludere la compravendita. 4. SE IL COMPRATORE NON PAGA Ecco allora che sorge spontaneo un un interrogativo: cosa accade se il compratore, mentre sta versando ancora i canoni di locazione, si trova impossibilitato a versare il saldo finale? A questo proposito, va ricordato che esistono diverse tipologie di contratti di affitto con riscatto, che contengono differenti clausole a tutela degli acquirenti e dei venditori. Una delle più comuni è la locazione con l'opzione di futuro acquisto, in cui il compratore paga per qualche anno una rata di affitto maggiorata rispetto ai prezzi di mercato (fino al 30%) e, a una scadenza prestabilita, ha la facoltà (ma non l'obbligo) di versare il prezzo finale della compravendita e diventare effettivamente proprietario dell'immobile. Se il compratore decide di non esercitare l'opzione di acquisto, le parti possono comunque proseguire con il contratto di locazione ma il venditore non è obbligato a restituire le rate già incassate. Se invece la compravendita si perfeziona, i canoni di locazione vengono scontati del tutto o in parte dal prezzo finale, a seconda di quanto stabilito nel contratto. Un'altra formula contrattuale del rent to buy è la vendita con riserva di proprietà (o patto di riservato dominio), con cui le le parti si impegnano fin dall'inizio a concludere la transazione a una determinata scadenza. Se il compratore non rispetta i patti (per esempio non paga regolarmente l'affitto o il saldo) il venditore ritorna automaticamente in possesso dell'immobile ma, in questo caso, deve restituire i canoni già incassati, pur avendo diritto a un risarcimento per il danno subito.  5. LE FREGATURE D EVITARE Oltre a conoscere il funzionamento delle diverse tipologie di contratti (almeno a grandi linee) chi fa ricorso al rent to buy deve tutelarsi contro alcuni possibili grattacapi e fregature, che non sono affatto da escludere. Innanzitutto, assieme al contratto di affitto con opzione di acquisto, è preferibile stipulare fin da subito anche un accordo preliminare di vendita futura, con cui le parti si impegnano a concludere le trattative a una determinata scadenza. Tale documento può essere iscritto nei pubblici registri immobiliari, tutelando così l'acquirente dal rischio che la casa, durante il periodo della locazione, venga sottratta al venditore per un qualunque motivo (per esempio in seguito a un pignoramento da parte di un terzo creditore). Inoltre, se a proporre il rent to buy è un costruttore, va messo in conto il rischio che la ditta esecutrice dei lavori fallisca (eventualità purtroppo non rara in tempi di crisi economica). In tal caso, è bene accertarsi che l'impresa edile rilasci una polizza fideiussoria, che garantisce il rimborso delle somme già riscosse o da riscuotere, in caso di problemi.

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