Economia 20 Gennaio Gen 2015 1146 20 gennaio 2015

Mutuo sulla casa, come abbassare la rata

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Mutui Mai così in basso da 5 anni questa parte. E' il livello toccato in media dai tassi d'interesse dei mutui immobiliari che, a dicembre del 2014, sono scesi in Italia al 2,76%, quasi due decimi di punto in meno rispetto al dato di novembre. A rivelarlo è l'ultimo rapporto mensile dell'Abi (Associazione bancaria italiana), che contiene un'altra buona notizia per le famiglie di tutta la Penisola: oggi, grazie al calo dei tassi d' interesse, il costo medio dei mutui ha raggiunto i minimi dal 2010. Di fronte a questi dati, molti nostri connazionali che hanno un debito sul groppone non possono fare a meno di porsi un interrogativo: è giunta l'ora di rottamare il vecchio mutuo, per rimpiazzarlo con un prestito tutto nuovo che costa di meno? La risposta è in molti casi affermativa. Non a caso, nel secondo semestre del 2014, quasi il 33% dei finanziamenti immobiliari erogati in Italia aveva proprio lo scopo di sostituire dei mutui precedentemente contratti (nel 2013 la quota era di appena il 10%). Ecco di seguito una guida pratica per capire se e quando il proprio mutuo è da rottamare e quali passaggi bisogna compiere per fare la sostituzione. TUTTO PIU' FACILE CON LA SURROGA. Innanzitutto, per chi non lo sapesse ancora, va ricordato che la sostituzione del mutuo può avvenire da almeno 7 anni senza penali di estinzione anticipata del debito e attraverso una procedura abbastanza semplice che si chiama surroga. Merito del Decreto Bersani del 2007, che permette di trasferire l'ipoteca sull'immobile da una banca all'altra senza dover sborsare, come un tempo, le salatissime spese al notaio. In pratica, chi rottama il vecchio prestito con la surroga chiede un nuovo finanziamento a una banca che offre condizioni migliori e, una volta ottenuta somma di denaro, procede a estinguere il vecchio finanziamento. Il debito, assieme all'ipoteca sull'immobile, passano così da un istituto all'altro con una semplice scrittura privata autenticata. Di solito, la banca che eroga il nuovo mutuo è bene felice di aiutare il debitore a svolgere tutte le pratiche, per strappare così un cliente alla concorrenza. A CHI NON CONVIENE ROTTAMARE. Chi ha già ben chiaro come funziona la surroga e vuole rottamare il vecchio mutuo, deve ovviamente cercare sul mercato un prestito conveniente, cioè con una rata ben più leggera di quella versata oggi per rimborsare il vecchio finanziamento. Per aiutarsi nella scelta, un buon punto di partenza è senza dubbio l'utilizzo dei siti come MutuiOnline, Mutui.it e MutuiSupermarket.it, che consentono di selezionare le offerte delle principali banche italiane. Benché i tassi di mercato siano oggi ridotti al lumicino, non tutti i debitori hanno però interesse a sostituire il vecchio mutuo. Non hanno alcuna convenienza a “rottamarlo”, per esempio, coloro che si sono indebitati negli anni scorsi con dei mutui a tasso variabile. Il costo di questi finanziamenti, infatti, si muove di pari passo con l'andamento dell'euribor, il saggio sui prestiti interbancari europei, che oggi è praticamente vicino allo zero. Dunque, per chi ha già un mutuo   a tasso variabile sulle spalle, oggi è assai difficile trovarne uno più conveniente sul mercato. Discorso diverso, invece, per chi ha contratto un finanziamento a tasso fisso quando i tassi medi di mercato oscillavano tra il 4,5 e il 6% ed erano più alti di almeno due punti rispetto a oggi. Per questi debitori, infatti, la rottamazione è spesso una mossa assai azzeccata. Ecco, di seguito, due esempi che lo dimostrano. MUTUO DEL 2000. Si prenda il caso di una famiglia che nel 2000 ha sottoscritto un finanziamento a tasso fisso di 150mila euro per l'acquisto della casa, quando il costo medio dei mutui era al 6,6%. Con quel livello di tassi, se la scadenza originaria del prestito era di 25 anni, la rata da pagare ogni mese è pari a ben 1.022 euro. Dopo 15 anni, cioè oggi, la stessa famiglia deve ancora restituire alla banca una somma di 89.600 euro, mentre mancano ancora 10 anni alla scadenza del mutuo originario. Il vecchio finanziamento può essere però sostituito con un prestito nuovo di zecca, per   un importo pari al capitale ancora da rimborsare e con una scadenza uguale alla durata residua del precedente finanziamento. Scegliendo i migliori prodotti di sostituzione a tasso fisso selezionati nel sito di MutuiOnline, per esempio, si riesce a pagare una rata di 860-870 euro al mese, inferiore di ben 150-160 euro rispetto a quella del vecchio mutuo. Tra le migliori soluzioni a 10 anni evidenziate da MutuiOnline, c'è il prestito di sostituzione della Banca Popolare Commercio e Industria (tasso fisso del 3,13% e rata di 863 euro circa) e il Mutuo Ricrea del Credem (tasso fisso del 3,15% e rata di 865 euro). MUTUO DEL 2010. La convenienza della sostituzione non viene meno neppure nel caso di un mutuo sottoscritto appena 5 anni fa, quando il costo medio dei finanziamenti a tasso fisso era del 5%. Una famiglia che nel 2010 ha acceso un finanziamento a interessi costanti di 150mila euro e con scadenza a 25 anni, per esempio, oggi paga ogni mese una rata di ben 877 euro e deve ancora rimborsare alla banca una somma di 132.870 euro. Anche in questo caso, il vecchio mutuo può essere rimpiazzato da un nuovo prestito (sempre a tasso fisso) con un importo equivalente al capitale ancora da restituire e con una scadenza di 20anni, uguale alla durata residua del finanziamento originario. Grazie a questa operazione, la rata da sborsare ogni mese può essere tagliata di 100 euro circa. Tra le migliori soluzioni a 20 anni disponibili nel sito di MutuiOnline, per   esempio, c'è prestito di sostituzione di Banca Sella (tasso fisso del 3,64% e rata di 767 euro circa). Segue a ruota il Mutuo Domus di IntesaSanpaolo (tasso fisso del 3,74% e rata di 777 euro).

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