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LO SPORTELLO 1 Maggio Mag 2015 0900 01 maggio 2015

I fondi immobiliari? Trasparenza inesistente

Risparmiatori senza informazioni chiave. Così acquistano prodotti non convenienti.

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Ultimamente si parla molto della trasparenza nei rapporti banca-cliente e delle indicazioni fuorvianti fornite con sistematica procedura dalla rete delle filiali.
AGGIRATA IN TRE MODI. La 'trasparenza' è regolata da una legge dello Stato, ma le banche la contravvengono in tre modi: con l'assenza di informazione, cioè non fornendo assolutamente notizie in merito al cliente; con la complessità o cripticità delle informazioni, cioè fornendo informazioni con un linguaggio (meglio dire uno slang) 'banchese' difficile, articolato e incomprensibile per il cliente; con indicazioni fuorvianti, cioè con notizie parziali e palesemente artefatte che inducono il cliente a capire una cosa per un'altra.
COLPA DELLE FILIALI. Mentre per la seconda categoria di 'informazioni non trasparenti' la responsabilità è prevalentemente degli organi centrali delle banche che producono circolari, contratti, ordini di servizio e brochure per i clienti, la prima (assenza di formazioni) e la terza categoria (indicazioni fuorvianti) sono prettamente di pertinenza delle filiali che, in virtù degli obiettivi ricevuti e delle continue pressioni commerciali, affinano le armi per la proposta 'verbale' ai clienti di prodotti che, se perfettamente conosciuti, non sarebbero venduti nemmeno sotto tortura.

La grande portata speculativa dei fondi immobiliari

È il caso per esempio dei fondi immobiliari che entrano in scena alla fine degli Anni 90 e di cui nessuno parla più.
Un prodotto finanziario di investimento che permette, a chi possiede qualche risparmio da far fruttare, di acquistare quote di un patrimonio immobiliare.
Per capirne la portata speculativa è meglio spiegare prima di cosa si tratta.
IL MATTONE RENDE DI PIÙ. Il mattone, si sa, ha sempre rassicurato di più rispetto ai beni mobili (titoli di Stato, obbligazioni, azioni, fondi comuni di investimento eccetera) e, poiché una casa con pochi risparmi non si riesce a comprare, i fondi immobiliari diventano la soluzione perfetta.
Si tratta però di un tipo di investimento molto restrittivo, definito «chiuso» poiché prevede il rimborso della quota sottoscritta solo a una certa scadenza.
I fondi nascono con una base iniziale di patrimonio prestabilita che viene suddivisa in un certo numero di quote, a cui viene assegnato un valore.
PRIMA LA SOTTOSCRIZIONE. La prima fase è la sottoscrizione. L’obiettivo è quello di raccogliere denaro dagli investitori che sarà poi utilizzato per la gestione del portafoglio.
Le sottoscrizioni sono aperte fino al raggiungimento di un preciso ammontare: arrivati al capitale necessario, vengono chiuse.
Vi è poi una seconda fase in cui, una volta che il denaro è stato raccolto, il fondo seleziona gli immobili da rilevare.
Le quote possono essere sottoscritte solo durante la fase di offerta e il rimborso avviene di norma solo alla scadenza.
CI SONO DELLE ECCEZIONI. Vi è però un’eccezione: è possibile acquistare o vendere quote sul mercato purché vi sia una negoziazione.
Lo prevede la legge ed è un modo per garantire al capitale una maggiore liquidabilità (la capacità di un titolo di essere facilmente venduto senza sacrificio di prezzo).
I partecipanti possono poi rientrare in possesso dei capitali investiti, maggiorati degli eventuali guadagni (capital gain) o penalizzati dalle perdite (market discount), ovvero dalla differenza che esiste in un determinato momento tra il prezzo di mercato e il valore patrimoniale della quota.
STRUMENTI POCO LIQUIDI. Attenzione però, perché a quanto detto si aggiunge che i fondi immobiliari, seppure spesso quotati in Borsa, restano comunque strumenti molto poco «liquidi», cioè poco vendibili, rispetto ai titoli di Stato, le obbligazioni e le azioni.

I risparmiatori poco informati sono spinti a investire

Pertanto potrebbe essere più difficile trovare in un breve lasso di tempo una controparte che compri.
Questo implica che sovente ci si trovi a doversi accontentare di un valore inferiore a quello della propria quota.
E questo certamente i risparmiatori non lo sanno, altrimenti di fondi se ne venderebbero assai meno.
Ora capirete perché in questi ultimi anni siano state chieste così tante proroghe alle scadenze dei numerosi fondi in circolazione.
RISPOSTE FUMOSE. I giornali hanno spesso dato risposte fumose e tecniche che non sono certo servite a orientare il correntista, anzi gli hanno lasciato una residua speranza di guadagno che andrà presto scemando.
Faccio l’esempio di un fondo immobiliare che ho trattato tra il maggio del 2002 e il luglio dello stesso anno e che allora presentava queste caratteristiche principali: un patrimonio di 600 milioni di euro, un valore della quota minima di sottoscrizione di 3 mila euro, una durata di 16 anni, una distribuzione dei proventi annuali a partire dal terzo anno e un rendimento atteso del 5% annuo.
NON DIRE MAI TUTTO! Proprio a proposito di quest’ultima cifra vale una delle massime che insegnano in banca: non dire bugie al cliente, ma non dire mai tutto!
Infatti, a fianco a «5%» c’era scritto «non garantito», ma quella era una comunicazione interna.
Le spese a carico del cliente erano di due tipi.
La commissione di sottoscrizione, che variava dall’1%, per versamenti superiori a 300 mila euro, al 4% per quelli fino a 30 mila, e la commissione di gestione: l’1% per il primo anno e l’1,5% all’anno dal secondo in poi.

Tanto pressing delle banche per avere subito ingenti commissioni

Ricordo come fosse ieri due sorelle di un grosso paese dell’hinterland napoletano, famoso perché gli abitanti sono storicamente dei grandi risparmiatori: delle formichine.
Per far comprare alle due signore delle quote del fondo avevamo fatto tutti un’azione di pressing: dall’ultimo degli impiegati ai vertici, passando per il sottoscritto.
GUADAGNI PROMESSI. Una battaglia estenuante. Alla fine le due sorelle hanno ceduto alle persuasioni e alle promesse di ingenti guadagni.
Investirono 500 mila euro, che tradotto significa un introito immediato per la banca di 10 mila euro di commissioni.
Bene, la quota di quel fondo oggi, carte alla mano, ne vale 1.950 (rispetto ai 3 mila iniziali), con una perdita del 35%.
RENDIMENTI SCANDALOSI. La cosa più scandalosa sono stati i rendimenti: in media sono del 3,3%. E non stiamo parlando di un’eccezione, ma della regola.
Ma il caso dei fondi immobiliari (uno dei tanti) non è stato mai oggetto di alcuna attenzione da parte degli organi di controllo per la violazione della legge sulla trasparenza bancaria.
Perché? Di chi la colpa? Del ladro o delle guardie?

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