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LO SPORTELLO 27 Novembre Nov 2015 0800 27 novembre 2015

Business del mattone, l'avvoltoio è di casa

Le banche, grandi e piccole, non esitano ad aggirare il cliente. Come difendersi? Fare fare una perizia econometrica sul mutuo.

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Alla fine di questo articolo non sarà difficile ammettere che da qualche anno le banche facciano tutto fuorché il loro mestiere.
I colossi (ma anche i piccoli gruppi) del credito stanno infatti diversificando il business, allontanandosi ancora una volta dal sostegno vero alla economia reale.
Oggi le banche, infatti, sono anche delle vere e, soprattutto, spietate agenzie immobiliari che senza remora buttano sulla strada i propri clienti. E vedremo come.
Ma andiamo con ordine perché per capire questo meccanismo diabolico è utile partire dal principio.
INCONTRO TRA DOMANDA E OFFERTA. Quando facevo parte del sistema, li chiamavamo «alleati» proprio come nella terminologia militare vengono definiti i più fedeli cobelligeranti.
Sono gli agenti e le loro società di intermediazione immobiliare con le quali le banche negli anni che vanno dal 1994 al 2009 stipulano accordi, patti e convenzioni d’oro per vendere insieme i mutui ipotecari per l’acquisto degli immobili.
Il gioco è semplice e ben noto: le società in questione realizzano l’incontro tra la domanda (l’acquirente, che paga loro il 3% di commissione) e l’offerta (il venditore dell’immobile, che versa la stessa percentuale di provvigione) e, in base a un accordo di esclusiva con una banca, propongono al compratore di accendere un mutuo ipotecario presso l’istituto convenzionato.
Istituto che, alla fine della fiera, paga una «retrocessione», una sorta di commissione agli agenti per avergli passato la pratica e fatto guadagnare: una “gabella” che ricade puntualmente sul cliente ignaro di tutto.
«TRATTATE COI GUANTI GLI AGENTI IMMOBILIARI». Denaro ne girava tanto e soprattutto vigeva una regola ben precisa, puntualmente ribadita in ogni riunione plenaria indetta dal top management: trattate con i guanti bianchi gli agenti immobiliari perché ci fanno fare i quattrini veri.
Soldi a palate, certo, perché quando parliamo di un prestito tutti pensano che il guadagno si basi esclusivamente sulla erogazione del finanziamento (tasso di interesse, commissione di istruttoria, ecc) ma non è così: la partita era assai più grossa.
Perché in bundling (un accoppiamento di due prodotti, terminologia molto di tendenza all’epoca) con il mutuo si dovevano vendere obbligatoriamente (altrimenti si faceva in modo di far capire che era “conditio sine qua non“ per ottenere il mutuo) altri due prodotti assai onerosi per il cliente: un conto corrente su cui canalizzare il pagamento delle rate (anche se il compratore già ne aveva uno ) e una polizza assicurativa a protezione del credito concesso, che copriva il rischio di una futura e insufficiente disponibilità economica del richiedente a fronte di determinati imprevisti.
IL RENDIMENTO DELLA POLIZZA. I più ricorrenti secondo la banca erano «danni all’appartamento causati da incendio, esplosioni, fenomeni atmosferici, decesso e invalidità permanente del cliente».
Ma quanto rendeva la polizza? Il premio era calcolato in termini percentuali in base al numero di anni del mutuo e dell’importo erogato.
Pertanto, supponendo un mutuo di 250 mila euro con una durata di 10 anni a un tasso del 5%, il richiedente avrebbe dovuto pagare una rata mensile di circa 2.600 euro.

Il turning point della crisi finanziaria

Il premio della suddetta polizza assicurativa era calcolato in termini percentuali (mediamente 0,02%) sulla base dell’importo e della durata del mutuo (espressa in mesi) e poteva essere pagato o in un’unica soluzione anticipata al momento della stipula (circa 6 mila euro) oppure mensilmente per tutti i 10 anni (anche qui erano circa 50 euro) e quindi l’impegno mensile del richiedente il mutuo diventava 2.600+50= 2.650).
E alla banca quanto veniva retrocesso dalla compagnia di assicurazione (quasi sempre controllata dalla banca stessa)? Circa il 30% di quei 6 mila euro. Pari a circa 1.800 euro.
E con questo giro di soldi erano tutti sistemati: la banca grazie alla vendita dei prodotti accessori copriva anche la retrocessione sul mutuo, gli agenti guadagnavano a pieno e il correntista pagava due volte.
Ma cosa succede dopo la crisi del 2008?
LA FINE DELL'IDILLIO. Nel caos finanziario post crisi dei mutui subprime finisce anche l’idillio tra banche e società di intermediazione immobiliare. La causa? Per via della crisi le banche hanno dovuto inventarsi il nuovo business: delle società ad hoc che fanno concorrenza agli agenti immobiliari che proprio a marzo del 2015 hanno promesso una guerra senza confine depositando addirittura un esposto all’Autorità Garante della Concorrenza e del Mercato per «violazione della tutela della libera concorrenza e del consumatore».
In particolare i colossi del sistema del credito italiano si sono insinuati nuovamente nello stato di disperazione di imprese e famiglie: questa nuova attività di intermediazione si manifesta attraverso la vendita di case e opifici, derivanti prevalentemente da mutui non pagati, a clienti (privati e società immobiliari) che hanno le disponibilità monetarie per pagarle.
Certo, queste società (praticamente le banche) hanno già tutto quello che serve per realizzare con “facilità“ l’incontro tra la domanda e l’offerta: chi ha necessità di vendere l’immobile e chi ha i soldi per comprarlo.
CONSIGLIO: FATE FARE UNA PERIZIA. Un sistema che crea un’ulteriore sperequazione tra i ricchi che hanno la liquidità e i poveri che non ce l’hanno fatta a pagare il mutuo. Inoltre, per «l’immobiliare della banca» non sarà difficile trovare il compratore e accelerare l'eventuale azione terroristica-esecutiva nei confronti del venditore-insolvente per costringerlo ad accettare un prezzo stracciato pur di liberarsi della pressione estorsiva della banca.
Chi acquista farà un vero affare, come lo farà l’istituto-mediatore che in un colpo solo rientra dall’esposizione del mutuo e guadagna anche le commissioni di intermediazione (3%+3%) e il costo del cosiddetto «fascicolo casa», circa 300 + Iva che comprende una perizia, una visura catastale e l’attestato di prestazione energetica (Ape).
Consigli? Chi pensa che questo riguardi solo i principali gruppi bancari sbaglia. Tutte le banche, grandi o piccole, si sono buttate sul business.
Lo diciamo da mesi ormai; prima di consegnare i vostri sacrifici a sciacalli ed estorsori fate fare una perizia econometrica sul vostro mutuo da professionisti seri e indipendenti. E poi inizia la battaglia.
Gli avvoltoi sono alle porte di casa.

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