ASCENSORE
13 Aprile Apr 2018 1512 13 aprile 2018

Ascensori: una guida alle regole di installazione e ai costi di manutenzione

Non sono solo i meno efficienti d'Europa, ma anche tra le prime cause di liti condominiali. Ecco un vademecum per aggirarsi nella giungla di leggi che stabiliscono procedure decisionali e costi.

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C'è chi sostiene che in tutta Italia ci siano più ascensori che negli Stati Uniti d'America. Forse non è vero, ma è invece certificato che il parco degli elevatori nel nostro Paese sia tra i più vasti e vetusti d'Europa. In larga parte si tratta di una eredità del boom economico che coincise anche con quello edilizio. Per il resto, invece, l'installazione di nuovi macchinari è conseguenza dell'invecchiamento demografico. Vista la diffusione, tantissimi contenziosi civili vertono proprio sull'installazione, sull'uso e sulla manutenzione degli ascensori. Lettera43.it propone una veloce guida all'uso e alla convivenza pacifica in punta di diritto con i propri coinquilini.

Liguria, la regione degli ascensori. A Savona 1 ogni 56 abitanti

Secondo un’analisi di Thyssenkrupp Elevator Italia, in tutta Italia si contano 463 mila edifici con ascensore, uno ogni 130 abitanti. Il record nazionale spetta però alla Liguria: uno ogni 70 abitanti. Il picco nel Savonese: uno ogni 56 abitanti. Non a caso, incrociando i dati del report con l'ultimo studio condotto dall’Osservatorio Nazionale sulla Salute nelle Regioni Italiane, si scopre che, in quel sottile lembo di terra del Nord Ovest, la longevità nazionale, già di per sé molto alta, impenna e raggiunge gli 83 anni (per la precisione, 82,739) contro gli 80,6 anni della media del Paese. Le altre regioni in cui gli ascensori abbondano sono: Piemonte (uno ogni 106) e in Abruzzo (uno ogni 109).

In Italia gli ascensori più vecchi d'Europa. Il 40% ha più di 30 anni

L'altro dato interessante del report riguarda la longevità del parco macchine: la più alta in Europa. Il 40% ha più di 30 anni, il 60% è privo dei “salva vita”. Gli impianti installati prima del 1999, per esempio, non sono dotati delle tecnologie in grado di garantire il livello di sicurezza minimo richiesto dalla Nuova Direttiva Ascensori 2014/33/UE. Si tratta di sistemi ormai imprescindibili come: la chiamata d’emergenza, la chiusura automatica delle porte e il livellamento tra pavimento e cabina.

Boom di guasti: gli ascensori si fermano in media oltre 4 giorni l'anno

È stato stimato che ogni anno nel mondo gli ascensori accumulano 190 milioni di ore di fuori servizio, di cui 11 milioni solo in Italia. Quindi, nel nostro Paese, un ascensore rimane fermo per guasti mediamente 4 giorni e mezzo all'anno. Sempre il rapporto Thyssenkrupp dice che gli ascensori più vecchi si trovano in Puglia (circa 19 anni di età), seguono Valle d’Aosta (14 anni) e Veneto (13 anni). Le regioni con il maggior numero di interventi di manutenzione sono: la Puglia con sei interventi per ascensore all’anno, il Lazio e la Toscana con quattro.

Le spese vanno ripartite tra i condomini per metà in ragione dell’altezza del piano dell’unità immobiliare servita dall’ascensore e per l’altra metà in base al valore millesimale di ciascun appartamento

Avvocato Giovanni Maria Ferrando

C'è poi un aspetto da non sottovalutare: l'ascensore aumenta la litigiosità condominiale. Questo perché incrementa le spese comuni, dunque può provocare dissidi e malumori tra condomini. «Le spese ordinarie che riguardano il mantenimento e l’uso dell’ascensore, per esempio per la forza motrice, per la manutenzione ordinaria, per la sostituzione delle funi e, in genere, per la piccola manutenzione dell’impianto», spiega a Lettera43.it l'avvocato imperiese Giovanni Maria Ferrando, «vanno ripartite tra i condomini per metà in ragione dell’altezza del piano dell’unità immobiliare servita dall’ascensore e per l’altra metà in base al valore millesimale di ciascun appartamento».

Chi paga, come e quanto

«Le spese straordinarie, come per esempio la ricostruzione totale o parziale dell’impianto oppure la sostituzione della cabina e delle porte ai piani, vanno invece sopportate da tutti i condomini in proporzione dei rispettivi millesimi di proprietà», precisa Ferrando. Foriera di liti l'ipotesi dell’ascensore successivamente installato nell’edificio su iniziativa di alcuni dei condomini. «In questo caso», chiarisce il legale, «i condomini che hanno eseguito l’opera devono sopportare per intero la spesa e l’impianto resta di loro proprietà. Deve essere però data la possibilità anche al condomino originariamente dissenziente di farne uso in un momento successivo, previo pagamento pro quota della spesa sostenuta per l’installazione e per la manutenzione sia ordinaria sia straordinaria. Bisognerà tenere conto del logoramento dell’impianto che ne abbia determinato un deprezzamento».

Per chi abita a piano terra la spesa sarà quasi azzerata

Altra causa di liti è la decisione, da parte dei coinquilini che abitano a pian terreno, di non partecipare alle spese. «Sulla base di quanto abbiamo già detto», risponde Ferrando, «devono pagare ma metà della spesa viene ripartita in base al valore delle singole unità immobiliari (quindi, secondo millesimi) e per l’altra metà esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo del singolo appartamento. Quindi i condomini al piano terra, è bene ribadirlo, devono comunque pagare ma, ovviamente, in base al secondo criterio, metà della spesa sarà pressoché azzerata».

Il 40% degli ascensori italiani ha più di 30 anni, il 60% è privo dei “salva vita”.

Per l'installazione serve la maggioranza e almeno 2/3 del valore dell'edificio

«L'installazione di un ascensore in un edificio che ne sia privo rientra tra le innovazioni regolamentate dal codice civile all'articolo 1120, con la conseguenza che, affinché essa possa essere legittimamente deliberata dall'assemblea, è necessario che venga raggiunta la maggioranza prevista dal quinto comma dell'articolo 1136 c.c.», mette in chiaro il legale. «Più nel dettaglio, occorre che, in sede di votazione, sia stato espresso un numero di voti favorevoli che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno i due terzi del valore dell'edificio. In determinati casi, tuttavia, è sufficiente un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio. Si tratta delle ipotesi in cui l'installazione dell'ascensore sia finalizzata all'eliminazione delle barriere architettoniche, per le quali si fa riferimento al comma 2 del nuovo art. 1120, come modificato a seguito della grande riforma in materia condominiale del 2012».

Un caso a parte: l'ascensore privato

L'ascensore può essere installato anche dal singolo condomino e ovviamente il condomino che intenda realizzare quest'opera deve richiedere tutte le autorizzazioni necessarie. Deve darne comunicazione all'amministratore condominiale per buona regola ma questo adempimento è obbligatorio se lo prevede il regolamento condominiale.

Quando è necessario per superare le barriere architettoniche

Merita di essere trattato separatamente il caso dell'ascensore indispensabile per consentire al condomino disabile di uscire di casa. «la Corte di Cassazione ha sentenziato (n. 14096/2012) che l'ascensore, in qualità di elemento finalizzato all’eliminazione delle barriere architettoniche, può essere installato anche in deroga alla normativa sulle distanze minime, previste dal Testo Unico per l'Edilizia (art. 79 D.P.R. 380/2001) e dagli artt. 873 e 907 Codice Civile, che prescrivono di mantenere almeno 3 metri tra un edificio e l'altro così da garantire le giuste condizioni di salubrità», ricorda Ferrando. Inderogabile, invece il diritto di proprietà degli altri condomini: «Sempre secondo la Suprema Corte (sentenza n. 24235/2016) non è possibile costruire l'ascensore qualora comprometta l'utilizzo di un bene da parte anche di un solo singolo condomino. Il diritto di proprietà, infatti, prevale sul diritto della persona disabile di intervenire sull’edificio per abbattere le barriere architettoniche». «Perciò», conclude il legale, «anche se nel momento in cui si discute della realizzazione o meno della modifica edilizia quel bene è inutilizzato, il suo proprietario ha diritto a non vedersi lesa la possibilità di utilizzarlo in futuro».

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